Bina Rumah Tanpa Kelulusan PBT: Risiko, Denda dan Cara Membetulkannya

Ada pemilik tanah yang memilih untuk terus membina kerana proses kelulusan dianggap lambat atau mahal. Ada juga yang tidak sedar bahawa rumah atas tanah sendiri tetap memerlukan pelan yang diluluskan. Akibatnya, mereka berdepan notis PBT, denda atau masalah besar apabila rumah mahu diduduki, dicagarkan atau dijual.

Artikel ini menerangkan risiko bina rumah tanpa kelulusan PBT, termasuk penalti di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133) dan Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172), kesan rumah tiada CCC, denda yang berkaitan dan langkah untuk membetulkan status binaan.

Jawapan ringkas: Bina rumah tanpa kelulusan PBT ialah kesalahan di bawah undang-undang. Seksyen 70(1) Akta 133 melarang sesiapa mendirikan bangunan tanpa kebenaran bertulis PBT, dan teks akta yang dirujuk memperuntukkan denda sehingga RM50,000 atau penjara sehingga tiga tahun atau kedua-duanya, serta denda harian. Menduduki bangunan tanpa CCC pula boleh didenda sehingga RM250,000 atau dipenjara sehingga 10 tahun. PBT juga boleh mengeluarkan notis roboh.

Pembinaan tanpa kelulusan boleh membawa kepada notis dan tindakan PBT.

1. Kenapa rumah atas tanah sendiri tetap perlu kelulusan?

Ramai beranggapan bahawa memiliki tanah bermaksud bebas membina apa sahaja. Hakikatnya, pemilikan tanah dan kebenaran membina ialah dua perkara berbeza. Seksyen 70(1) Akta 133 menyatakan dengan jelas bahawa tiada seorang pun boleh mendirikan bangunan tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada pihak berkuasa tempatan.

Kelulusan ini wujud untuk melindungi penghuni dan jiran, termasuk keluarga anda sendiri yang akan tinggal di rumah itu bertahun-tahun lamanya. Pelan yang diluluskan memastikan struktur selamat, saliran tidak menjejaskan lot bersebelahan, akses kecemasan mencukupi dan bangunan mematuhi Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984 (UBBL).

Selain pelan bangunan, sesetengah projek juga memerlukan kebenaran merancang di bawah Akta 172. Untuk memahami beza kedua-duanya, baca kebenaran merancang bina rumah.

2. Denda bina rumah tanpa kelulusan PBT di bawah Akta 133

Berdasarkan teks Akta 133 yang dirujuk, seseorang yang mendirikan bangunan bertentangan dengan akta atau undang-undang kecil boleh dikenakan:

Denda tidak melebihi RM50,000, atau
Penjara tidak melebihi tiga tahun, atau
Kedua-duanya.

Teks yang sama memperuntukkan denda tambahan sehingga RM1,000 bagi setiap hari kesalahan berterusan selepas sabitan. Ini bermakna membiarkan binaan tanpa kelulusan untuk tempoh yang lama boleh meningkatkan jumlah denda dengan ketara.

Akta 133 telah dipinda beberapa kali, termasuk pada 2007, jadi penomboran seksyen dan amaun penalti mungkin berbeza dalam versi terkini. Sahkan kedudukan semasa dengan PBT atau peguam.

Penalti di bawah Akta 172

Jika projek juga memerlukan kebenaran merancang, kesalahan di bawah Akta 172 membawa penalti yang lebih tinggi. Menurut soalan lazim Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Pulau Pinang, kesalahan ini boleh dikenakan denda sehingga RM500,000 atau penjara sehingga dua tahun atau kedua-duanya, serta denda sehingga RM5,000 bagi setiap hari kesalahan berterusan.

Ringkasan penalti utama bagi binaan tanpa kelulusan.

3. Rumah tiada CCC: denda dan kesannya

Selepas pindaan Akta 133 pada 2007, Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) menggantikan Sijil Layak Menduduki (CFO). Menurut penerangan IPM Group, CCC dikeluarkan oleh Orang Utama Mengemukakan (PSP), iaitu arkitek profesional, jurutera profesional dengan sijil amalan atau pelukis pelan bangunan berdaftar. PSP perlu menyerahkan salinan CCC yang diperakui kepada lembaga profesional berkaitan dan PBT dalam tempoh 14 hari.

Rumah yang dibina tanpa pelan yang diluluskan tidak boleh mendapat CCC melalui proses biasa. Ini membawa kepada isu rumah tiada CCC denda yang serius. Seksyen 70(27) Akta 133 menjadikan kesalahan bagi sesiapa yang menduduki atau membenarkan bangunan diduduki tanpa CCC, dengan denda tidak melebihi RM250,000 atau penjara tidak melebihi 10 tahun.

Kesan lain tanpa CCC

Menurut penerangan yang sama, tanpa CCC:

Bank mungkin menolak pinjaman atau tidak mengambil kira nilai ubah suai dalam penilaian.
Lesen premis perniagaan tidak boleh dipohon bagi bangunan tersebut.
Pemilik berisiko apabila rumah mahu dijual atau dipindah milik.

4. Notis roboh: bila PBT boleh bertindak

Selain denda, PBT mempunyai kuasa untuk mengarahkan binaan tanpa kebenaran dirobohkan. Seksyen 72 Akta 133 membolehkan PBT memberi notis kepada pemilik supaya menghentikan kerja, merobohkan binaan atau mengambil langkah lain dalam tempoh yang ditetapkan. Kegagalan mematuhi notis boleh dikenakan denda sehingga RM250 bagi setiap hari kesalahan berterusan.

Sebelum PBT sendiri merobohkan bangunan, penghuni mesti diberi notis sekurang-kurangnya 30 hari untuk mengosongkan premis. Perkara ini turut ditegaskan oleh pensyarah undang-undang UiTM, Dr Siti Sarah Sulaiman, dalam laporan RTM pada Februari 2026. Beliau menyatakan sebarang pembangunan tanpa kebenaran merancang dikira sebagai pembangunan haram, dan PBT boleh merobohkannya selepas notis 30 hari mengikut prosedur yang ditetapkan.

Kos merobohkan dan membina semula biasanya jauh lebih tinggi daripada kos mendapatkan kelulusan sejak awal. Selain kerugian wang, keluarga juga mungkin perlu berpindah sementara, dan barang serta perabot perlu dialihkan. Kesan emosi dan gangguan kepada rutin harian sering lebih berat daripada yang dijangka. Sebab itu, langkah bina rumah tanpa kelulusan PBT jarang berbaloi walaupun ia kelihatan menjimatkan masa pada awalnya.

5. Risiko apabila menjual atau menyewa rumah

Masalah rumah tanpa kelulusan sering muncul semula bertahun-tahun kemudian, iaitu apabila pemilik mahu menjual atau menyewakan rumah. Akta 133 turut memperuntukkan kesalahan berkaitan:

Menjual bangunan tanpa kebenaran: penjara sehingga dua tahun atau denda sehingga RM10,000.
Menyewakan bangunan tanpa kebenaran: denda sehingga RM1,000.

Waris juga boleh terkesan jika rumah diturunkan tanpa dokumen yang lengkap. Pembeli yang berhati-hati dan peguam mereka akan menyemak status kelulusan dan CCC sebelum memeterai perjanjian. Rumah tanpa dokumen yang lengkap sukar dijual pada harga pasaran dan mungkin tidak layak untuk pembiayaan bank.

Langkah umum untuk membetulkan status binaan.

6. Situasi biasa yang berakhir dengan bina rumah tanpa kelulusan PBT

Kes bina rumah tanpa kelulusan PBT jarang bermula dengan niat melanggar undang-undang. Situasi berikut lebih kerap berlaku:

Membina atas tanah pertanian tanpa semakan syarat. Syarat tanah tidak membenarkan bangunan kediaman.
Menambah bilik atau tingkat selepas rumah siap. Tambahan ini juga memerlukan pelan yang diluluskan.
Mengikut nasihat tukang tanpa lesen. Tukang yang tidak berdaftar mungkin menggalakkan pemilik terus membina tanpa pelan.
Membina di atas tanah milik bersama. Permohonan tidak dapat dibuat kerana pemilik lain tidak bersetuju.
Salah faham tentang kerja kecil. Pemilik menganggap anjung, dapur tambahan atau pagar konkrit tidak memerlukan kelulusan.

Bagi tanah milik bersama, selesaikan dahulu urusan pecah bahagian tanah. Bagi kontraktor pula, pastikan anda semak kontraktor CIDB sebelum kerja bermula.

7. Langkah membetulkan status rumah tanpa kelulusan

Jika rumah anda sudah dibina tanpa kelulusan, jangan tunggu sehingga notis diterima. Langkah umum yang boleh diambil:

Kumpul dokumen. Geran, cukai tanah, gambar binaan dan sebarang lukisan yang ada.
Lantik profesional bertauliah. Arkitek, jurutera atau pelukis pelan bangunan berdaftar boleh menilai binaan dan menyediakan pelan siap bina.
Rujuk OSC PBT. Tanya prosedur bagi binaan sedia ada dan dokumen yang diperlukan.
Semak keperluan kebenaran merancang dan tanah. Status tanah mungkin perlu dibetulkan terlebih dahulu.
Hantar pelan untuk kelulusan. PBT akan menilai sama ada binaan boleh dikekalkan, perlu diubah atau dirobohkan sebahagian.
Lakukan kerja pembetulan. Jika PBT mensyaratkan perubahan, laksanakan mengikut pelan yang diluluskan.

Sesetengah negeri mempunyai garis panduan khusus. Sebagai contoh, Jabatan Perancang Bandar dan Desa Perak pernah menyediakan garis panduan kebenaran merancang bagi pembangunan perumahan sedia wujud tanpa kebenaran, yang membolehkan pemilik mengemukakan pelan susun atur dan pelan bangunan siap bina tertakluk kepada syarat tertentu.

8. Tanah kampung dan tanah pertanian

Banyak kes bina rumah tanpa kelulusan PBT berlaku di tanah kampung dan tanah pertanian. Sebab utamanya ialah anggapan bahawa kawasan luar bandar tidak dipantau, atau bahawa rumah keluarga di atas tanah pusaka tidak memerlukan pelan.

Hakikatnya, kawasan luar bandar juga berada di bawah bidang kuasa PBT, iaitu majlis daerah atau majlis perbandaran. Syarat nyata dalam geran menentukan kegunaan tanah yang dibenarkan. Jika syarat ialah pertanian, pembinaan rumah kediaman mungkin memerlukan tukar syarat di bawah Kanun Tanah Negara atau kebenaran tertentu mengikut dasar negeri.

Sebelum membina atas tanah kampung atau tanah pertanian, lakukan tiga semakan:

Semak syarat nyata dan sekatan kepentingan dalam geran.
Tanya Pejabat Tanah tentang dasar negeri bagi rumah kediaman di atas tanah tersebut.
Tanya OSC PBT tentang pelan dan kebenaran yang diperlukan.

Langkah ini mengelakkan situasi di mana rumah sudah siap tetapi tidak boleh mendapat CCC atau bekalan utiliti yang sah.

9. Kerja ubah suai juga perlu kelulusan

Kelulusan bukan hanya untuk rumah baharu. Kerja seperti menambah tingkat, membesarkan dapur, membina anjung baharu atau tembok sempadan yang tinggi biasanya memerlukan permit atau pelan yang diluluskan. Menurut penerangan IPM Group, ubah suai tanpa permit dianggap menyalahi undang-undang dan pemilik boleh dikenakan denda.

Kerja dalaman seperti mengecat semula, menukar jubin atau menggantikan lekapan bilik air biasanya tidak mengubah struktur, tetapi peraturan berbeza antara PBT. Untuk kerja ubah suai bilik air, lihat panduan kos ubahsuai bilik air. Bagi pagar, semak juga kos pasang pagar rumah yang turut menerangkan peraturan ketinggian pagar.

10. Soalan untuk ditanya kepada kontraktor

Kontraktor yang baik akan memastikan projek anda mempunyai kelulusan sebelum kerja bermula. Gunakan soalan berikut semasa memilih kontraktor:

Siapakah PSP yang akan mengemukakan pelan dan mengeluarkan CCC?
Adakah harga termasuk penyediaan pelan dan urusan kelulusan?
Berapa lama anggaran tempoh kelulusan bagi PBT di kawasan saya?
Adakah kerja akan bermula sebelum surat kelulusan diterima?
Bagaimana perubahan pelan semasa pembinaan akan diuruskan?

Jika kontraktor mencadangkan untuk mula membina dahulu dan memohon kelulusan kemudian, anggap itu sebagai tanda amaran. Risiko bina rumah tanpa kelulusan PBT ditanggung oleh pemilik, bukan kontraktor.

11. Cara elak masalah sejak awal

Langkah paling murah ialah memastikan semuanya betul sebelum kerja bermula:

Semak syarat nyata tanah dan zon dalam rancangan tempatan.
Lantik profesional bertauliah untuk menyediakan dan mengemukakan pelan.
Dapatkan semua kelulusan sebelum tapak dibuka.
Lantik kontraktor berdaftar dengan gred yang sesuai.
Simpan semua surat kelulusan dan pelan dalam satu fail.
Pastikan CCC dikeluarkan sebelum rumah diduduki.

Masukkan fi kelulusan dan upah profesional dalam bajet sejak awal. Lihat contoh pecahan bajet dalam kos bina rumah 1500 kaki persegi.

Ringkasan penalti utama

Jadual ini merumuskan penalti yang dinyatakan dalam sumber rujukan. Amaun dan seksyen mungkin berubah melalui pindaan undang-undang.

Kesalahan	Undang-undang	Penalti maksimum
Mendirikan bangunan tanpa kebenaran PBT	Akta 133	Denda RM50,000 atau penjara 3 tahun, serta RM1,000 sehari
Menduduki bangunan tanpa CCC	Akta 133, s.70(27)	Denda RM250,000 atau penjara 10 tahun
Gagal patuhi notis roboh	Akta 133, s.72	RM250 bagi setiap hari
Menjual bangunan tanpa kebenaran	Akta 133, s.73(1)	Penjara 2 tahun atau denda RM10,000
Pemajuan tanpa kebenaran merancang	Akta 172	Denda RM500,000 atau penjara 2 tahun, serta RM5,000 sehari

Bina dengan betul dari hari pertama

Kelulusan yang lengkap melindungi rumah dan pelaburan anda. NZR Properties membantu pemilik tanah merancang dan membina rumah atas tanah sendiri dengan proses yang teratur, daripada reka bentuk hingga pembinaan.

Layari NZR Properties

Nota: Artikel ini ialah maklumat umum dan bukan nasihat undang-undang. Seksyen dan amaun penalti boleh berubah melalui pindaan undang-undang. Sahkan kedudukan semasa dengan PBT, profesional bertauliah atau peguam.

Soalan lazim tentang bina rumah tanpa kelulusan PBT

Apakah denda bina rumah tanpa kelulusan PBT?

Berdasarkan teks Akta 133 yang dirujuk, denda tidak melebihi RM50,000 atau penjara tidak melebihi tiga tahun atau kedua-duanya, serta denda sehingga RM1,000 sehari jika kesalahan berterusan. Jika kebenaran merancang turut diperlukan, Akta 172 memperuntukkan denda sehingga RM500,000.

Apakah denda rumah tiada CCC?

Seksyen 70(27) Akta 133 menjadikan kesalahan menduduki bangunan tanpa CCC, dengan denda tidak melebihi RM250,000 atau penjara tidak melebihi 10 tahun.

Bolehkah PBT merobohkan rumah yang dibina tanpa kelulusan?

Ya. PBT boleh mengeluarkan notis supaya binaan dirobohkan. Sebelum PBT sendiri merobohkan bangunan, penghuni perlu diberi notis sekurang-kurangnya 30 hari.

Bolehkah rumah tanpa kelulusan dibetulkan statusnya?

Dalam sesetengah keadaan, pemilik boleh melantik profesional bertauliah untuk menyediakan pelan siap bina dan memohon kelulusan. PBT akan menilai sama ada binaan boleh dikekalkan, diubah atau dirobohkan.

Adakah kerja ubah suai perlu kelulusan?

Kerja yang mengubah struktur atau rupa luar seperti tambahan tingkat, dapur atau anjung biasanya memerlukan permit atau pelan yang diluluskan. Semak dengan PBT sebelum memulakan kerja.

Rujukan dan sumber

Maklumat dalam artikel ini disemak berdasarkan sumber berikut. Sahkan keperluan terkini dengan pihak berkuasa berkaitan: