Pecah Bahagian Tanah: Proses, Kos dan Tempoh yang Perlu Anda Tahu

Tanah yang dimiliki bersama oleh beberapa orang sering menimbulkan masalah apabila salah seorang pemilik ingin membina rumah, membuat pinjaman atau menjual bahagiannya. Penyelesaian yang disediakan oleh undang-undang ialah pecah bahagian tanah, iaitu proses membahagikan satu lot kepada beberapa lot dengan geran berasingan.

Artikel ini menerangkan maksud pecah bahagian tanah di bawah Kanun Tanah Negara 1965 (KTN), siapa yang boleh memohon, dokumen yang diperlukan, kos, tempoh dan bezanya dengan pecah sempadan tanah. Rujukan utama ialah bahan rasmi Pejabat Tanah dan Galian.

Jawapan ringkas: Pecah bahagian tanah ialah proses di bawah seksyen 140 KTN untuk membahagikan tanah milik bersama supaya setiap pemilik mendapat geran sendiri dengan keluasan hampir sama dengan bahagiannya. Permohonan dibuat di Pejabat Tanah dengan pelan yang diluluskan PBT, persetujuan pemilik dan cukai tanah yang dijelaskan. Kos merangkumi fi permohonan, upah jurukur dan fi hakmilik baharu, manakala tempoh bergantung pada daerah dan bilangan pemilik.

Pecah bahagian tanah: pandangan udara tanah milik bersama yang ditanda kepada beberapa lot dengan pancang sempadan.

Pecah bahagian membolehkan setiap pemilik bersama memegang geran sendiri.

1. Apa itu pecah bahagian tanah?

Ia ialah pembahagian tanah yang dipegang di bawah hakmilik tetap oleh dua atau lebih pemilik bersama. Hasilnya, setiap pemilik menerima hakmilik berasingan bagi satu bahagian tanah yang keluasannya, setakat yang boleh, sepadan dengan bahagian yang dipegang sebelum ini.

Menurut bahan penerangan Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, pemilik bersama yang mahu kekal bersama juga boleh memegang bahagian baharu secara berkadar. Proses ini berasaskan seksyen 140 KTN. Kelulusan diberikan oleh Pengarah Tanah dan Galian bagi hakmilik Pejabat Pendaftar, atau Pentadbir Tanah bagi hakmilik Pejabat Tanah.

Situasi yang biasa memerlukan pecah bahagian termasuk:

  • Tanah pusaka yang didaftarkan atas nama beberapa waris.
  • Tanah yang dibeli bersama oleh adik-beradik atau rakan kongsi.
  • Pemilik bersama yang mahu membina rumah masing-masing atas bahagian sendiri.
  • Pemilik yang mahu menggunakan tanah sebagai cagaran pinjaman.

2. Mengapa urusan ini penting

Tanah yang mempunyai ramai pemilik sukar diurus. Dalam laporan Sinar Harian pada Februari 2024, seorang peguam menjelaskan bahawa bank dan institusi kewangan boleh menolak permohonan pinjaman kerana pemilik tidak boleh mencagarkan tanah yang turut mempunyai nama orang lain.

Masalah ini menjadi lebih rumit dari semasa ke semasa. Apabila pemilik meninggal dunia, bahagian mereka berpindah kepada waris, dan bilangan nama dalam geran bertambah. Laporan yang sama menyebut satu kes tanah 0.8 hektar dengan 40 pemilik yang mengambil masa enam tahun untuk diselesaikan. Dalam tempoh itu, tiga pemilik meninggal dunia dan jumlah pemilik meningkat kepada 60 orang.

Bekas Ketua Hakim Negara, Tun Abdul Hamid Mohamad, turut menulis dalam Utusan Malaysia bahawa pecahan bahagian tanah faraid yang berterusan menyebabkan banyak tanah tidak dapat dijual, dipindah milik atau dimajukan. Sebab itu, menyelesaikan urusan ini lebih awal biasanya lebih mudah dan lebih murah.

3. Beza pecah bahagian dan pecah sempadan tanah

Dua istilah ini sering dikelirukan. Kedua-duanya menghasilkan lot dan geran baharu, tetapi tujuannya berbeza.

Pecah sempadan tanah (seksyen 135)

Pecah sempadan tanah ialah memecahkan satu lot kepada dua atau lebih bahagian, dan setiap bahagian dipegang oleh pemilik yang sama atau pemilik bersama yang sama. Contohnya, seorang pemilik memecahkan tanahnya kepada tiga lot untuk dijual atau dibina rumah berasingan. Syarat utama diatur di bawah seksyen 136 KTN.

Pecah bahagian (seksyen 140)

Pecah bahagian pula melibatkan pemilik bersama yang mahu menamatkan pemilikan bersama. Setiap pemilik menerima lot berasingan atas namanya sendiri. Banyak syarat pecah sempadan turut terpakai, dengan pengubahsuaian yang perlu.

Penyatuan tanah (seksyen 146)

Sebagai perbandingan, penyatuan ialah proses sebaliknya, iaitu menggabungkan dua atau lebih lot bersebelahan menjadi satu hakmilik.

Pecah bahagian untuk pemilik bersama, pecah sempadan untuk pemilik yang sama.

4. Siapa boleh memohon?

Berdasarkan panduan Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, permohonan boleh dibuat oleh:

  1. Semua pemilik bersama secara bersama-sama.
  2. Pemilik bersama yang memegang bahagian majoriti.
  3. Pemegang surat kuasa wakil yang sah.
  4. Pentadbir harta pusaka yang dilantik melalui surat kuasa mentadbir.

Bagi tanah pusaka, waris biasanya perlu menyelesaikan urusan pusaka terlebih dahulu. Peguam yang ditemu bual oleh Sinar Harian menasihatkan waris melantik wakil diri melalui mahkamah, dan semua waris bersetuju serta menandatangani surat persetujuan untuk mengelakkan pertikaian kemudian.

Jika ada pemilik yang tidak bersetuju

Jika permohonan dibuat oleh pemegang bahagian majoriti, Pentadbir Tanah akan memaklumkan pemilik bersama yang lain. Mereka diberi tempoh 28 hari untuk mengemukakan bantahan berserta alasan. Keputusan kemudian dimaklumkan kepada pemohon dan semua pemilik.

Jika masih buntu, seksyen 145 KTN membolehkan pemilik memohon kepada mahkamah. Mahkamah boleh memerintahkan supaya permohonan dianggap dipersetujui oleh semua pemilik, seorang pemilik membeli bahagian pemilik lain, atau tanah dijual. Laluan mahkamah biasanya lebih lama dan lebih mahal.

5. Syarat pecah bahagian tanah

Seksyen 142(1) KTN menetapkan beberapa syarat sebelum permohonan boleh diluluskan. Antaranya:

  • Persetujuan pemilik bersama, kecuali permohonan oleh pemegang bahagian majoriti.
  • Pematuhan syarat nyata dan sekatan kepentingan bagi setiap lot baharu.
  • Pematuhan keperluan pecah sempadan dengan pengubahsuaian yang perlu.
  • Tiada tunggakan cukai tanah atau hasil tanah.
  • Persetujuan pihak yang mempunyai kepentingan berdaftar, seperti pemegang gadaian.
  • Pelan yang sesuai dan diluluskan oleh PBT.
  • Jalan masuk dan keluar bagi setiap lot, walaupun tanah pertanian mungkin boleh dikecualikan.

Syarat jalan masuk sering menjadi punca permohonan ditangguhkan. Lot yang berada di bahagian belakang perlu mempunyai akses yang sah, jadi susun atur lot perlu dirancang bersama jurukur sejak awal.

6. Dokumen yang diperlukan

Senarai dokumen berbeza sedikit antara negeri. Sebagai contoh, Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang menyenaraikan dokumen berikut:

  • Borang permohonan yang lengkap dan bayaran fi permohonan.
  • Pelan cadangan pecah bahagian yang menunjukkan pembahagian lot.
  • Pelan yang diluluskan oleh PBT berserta salinan yang ditetapkan.
  • Persetujuan bertulis pemegang kepentingan berdaftar.
  • Persetujuan bertulis pemilik bersama yang tidak menandatangani permohonan.
  • Salinan surat kuasa wakil, jika berkaitan.
  • Salinan resit cukai tanah terkini yang telah dijelaskan.

Dapatkan senarai semak terkini daripada Pejabat Daerah dan Tanah di daerah tanah anda. Banyak pejabat tanah di Selangor, misalnya, menerbitkan senarai semak pecah bahagian di bawah seksyen 140 hingga 144 dalam laman web masing-masing.

7. Proses pecah bahagian tanah langkah demi langkah

Secara umum, proses ini mengikut aliran berikut:

  1. Kumpulkan semua pemilik. Kenal pasti setiap nama dalam geran dan waris bagi pemilik yang telah meninggal dunia.
  2. Lantik jurukur tanah berlesen. Jurukur menyediakan pelan cadangan berdasarkan bahagian setiap pemilik.
  3. Dapatkan kelulusan pelan PBT. Pelan pecah bahagian perlu diluluskan oleh pihak berkuasa perancang tempatan.
  4. Lengkapkan persetujuan dan cukai. Dapatkan tandatangan persetujuan dan jelaskan cukai tanah tertunggak.
  5. Hantar permohonan ke Pejabat Tanah. Serahkan borang, pelan, dokumen dan fi permohonan.
  6. Semakan dan keputusan. Pentadbir Tanah menyemak dan meluluskan atau mengesyorkan kelulusan.
  7. Bayar caj kelulusan. Ini termasuk fi ukur serta fi penyediaan dan pendaftaran hakmilik baharu.
  8. Ukur dan pendaftaran. Selepas ukuran selesai, hakmilik baharu didaftarkan atas nama setiap pemilik.

Aliran umum permohonan pecah bahagian di Pejabat Tanah.

8. Kos pecah bahagian tanah

Kos ini terbahagi kepada tiga kumpulan utama. Fi rasmi ditetapkan oleh Kaedah-Kaedah Tanah setiap negeri, jadi jumlahnya berbeza.

Fi permohonan

Di Pulau Pinang, fi permohonan ialah RM50 bagi setiap lot baharu, dengan bayaran minimum RM200. Negeri lain mempunyai kadar sendiri.

Fi kelulusan dan hakmilik

Selepas kelulusan, pemohon membayar fi ukur serta fi penyediaan dan pendaftaran hakmilik. Sebagai contoh bagi pecah sempadan di Pulau Pinang, pendaftaran hakmilik tetap dikenakan RM100 bagi setiap lot baharu, dan fi pelan RM10 bagi setiap lot bergeran.

Upah profesional

Kos terbesar biasanya datang daripada upah jurukur tanah berlesen, perunding perancang jika diperlukan, dan peguam bagi kes pusaka atau pertikaian. Upah ini bergantung pada keluasan tanah, bilangan lot dan kerumitan kes. Dapatkan sebut harga bertulis daripada jurukur sebelum memulakan kerja.

Peguam dalam laporan Sinar Harian turut menyatakan kos pecah bahagian meningkat dari semasa ke semasa dan bergantung pada saiz tanah. Ini satu lagi sebab untuk tidak menangguhkan proses.

9. Berapa lama tempoh prosesnya?

Tiada satu tempoh tetap untuk semua kes. Tempoh proses bergantung pada beberapa faktor:

  • Bilangan pemilik dan sama ada semua bersetuju.
  • Status pusaka bagi pemilik yang telah meninggal dunia.
  • Tempoh kelulusan pelan oleh PBT.
  • Beban kerja Pejabat Tanah dan jabatan teknikal.
  • Tempoh kerja ukur dan penyediaan hakmilik baharu.

Kes yang mudah, dengan beberapa pemilik yang bersetuju, biasanya bergerak lebih pantas. Sebaliknya, kes yang melibatkan puluhan waris boleh mengambil masa bertahun-tahun, seperti contoh enam tahun yang dilaporkan oleh Sinar Harian. Jika permohonan dibuat oleh pemegang bahagian majoriti, tempoh bantahan 28 hari turut perlu diambil kira.

Untuk anggaran yang lebih tepat, semak Piagam Pelanggan Pejabat Daerah dan Tanah di daerah anda. Piagam ini menyatakan tempoh sasaran bagi setiap jenis urusan.

10. Kesilapan biasa yang melambatkan permohonan

Banyak permohonan tertangguh bukan kerana prosesnya sukar, tetapi kerana dokumen atau persediaan tidak lengkap. Berdasarkan syarat yang ditetapkan dalam KTN, berikut ialah perkara yang sering menjadi punca kelewatan:

  • Cukai tanah tertunggak. Seksyen 142 mensyaratkan tiada tunggakan hasil tanah. Jelaskan semua bil sebelum menghantar permohonan.
  • Nama pemilik tidak dikemas kini. Pemilik yang telah meninggal dunia masih tercatat dalam geran tanpa pentadbir harta pusaka yang dilantik.
  • Lot tanpa jalan masuk. Pelan yang tidak menyediakan akses kepada setiap lot berisiko dipinda atau ditolak.
  • Persetujuan pemegang gadaian tidak diperoleh. Jika tanah masih dicagarkan, bank perlu memberi persetujuan bertulis.
  • Keluasan lot tidak sepadan dengan bahagian. Pembahagian perlu menghampiri bahagian setiap pemilik dalam geran. Pertikaian tentang lot mana yang lebih baik juga boleh timbul, terutamanya jika sudah ada rumah di atas tanah.

Peguam yang dipetik oleh Sinar Harian turut mengingatkan bahawa ukuran mungkin kurang tepat di kawasan yang sudah mempunyai rumah. Bincang dengan jurukur dan semua pemilik tentang kedudukan rumah sedia ada sebelum pelan dimuktamadkan, supaya tiada rumah yang terletak di atas dua lot berbeza.

11. Selepas pecah bahagian: bina rumah atas lot sendiri

Selepas geran baharu dikeluarkan, setiap pemilik bebas menggunakan lot masing-masing mengikut syarat nyata tanah. Bagi yang mahu membina rumah, langkah seterusnya ialah menyemak syarat kegunaan tanah, menyediakan pelan bangunan dan memohon kelulusan PBT.

Jika lot anda bersyarat pertanian, anda mungkin perlu memohon tukar syarat atau kebenaran tertentu sebelum membina rumah kediaman. Rujuk panduan pembinaan rumah di tanah lot untuk langkah seterusnya. Jika bajet terhad, baca juga artikel bina rumah bawah 200k.

Ringkasan perbandingan pecah bahagian dan pecah sempadan tanah

Jadual ini merumuskan perbezaan utama antara tiga urusan pembangunan tanah dalam KTN.

Perkara
Pecah bahagian
Pecah sempadan
Penyatuan
Seksyen KTN
Seksyen 140 hingga 145
Seksyen 135 hingga 139
Seksyen 146
Pemilik
Pemilik bersama
Pemilik yang sama
Pemilik yang sama
Hasil
Setiap pemilik dapat geran sendiri
Beberapa lot, pemilik sama
Satu lot daripada beberapa lot
Kegunaan biasa
Tanah pusaka atau tanah kongsi
Jual atau bina berasingan
Projek atas lot besar

Sudah ada geran sendiri? Rancang rumah anda bersama NZR Properties

Selepas proses pecah bahagian selesai dan geran atas nama anda, langkah seterusnya ialah merancang rumah. NZR Properties membantu pemilik tanah dengan reka bentuk, pelan 3D dan pembinaan rumah atas tanah sendiri.

Layari NZR Properties

Nota: Artikel ini ialah maklumat umum dan bukan nasihat undang-undang. Prosedur, borang dan fi berbeza mengikut negeri. Sahkan dengan Pejabat Tanah, jurukur tanah berlesen atau peguam.

Soalan lazim tentang pecah bahagian tanah

Apakah maksud pecah bahagian tanah?

Ia ialah proses di bawah seksyen 140 Kanun Tanah Negara untuk membahagikan tanah milik bersama supaya setiap pemilik mendapat hakmilik sendiri dengan keluasan yang sepadan dengan bahagiannya.

Apa beza pecah bahagian dan pecah sempadan tanah?

Pecah bahagian melibatkan pemilik bersama yang mahu geran berasingan. Pecah sempadan tanah pula memecahkan satu lot kepada beberapa lot yang masih dimiliki oleh pemilik yang sama.

Bolehkah pecah bahagian dibuat jika ada pemilik yang tidak setuju?

Pemegang bahagian majoriti boleh memohon, dan pemilik lain diberi 28 hari untuk membantah. Jika masih buntu, pemilik boleh memohon perintah mahkamah di bawah seksyen 145 KTN.

Berapa kos pecah bahagian tanah?

Kos merangkumi fi permohonan, fi ukur, fi hakmilik dan upah jurukur tanah berlesen. Contohnya, fi permohonan di Pulau Pinang ialah RM50 setiap lot baharu dengan minimum RM200. Kadar negeri lain berbeza.

Berapa lama proses pecah bahagian mengambil masa?

Tempoh bergantung pada bilangan pemilik, status pusaka, kelulusan PBT dan kerja ukur. Kes mudah lebih cepat, tetapi kes dengan ramai waris boleh mengambil masa bertahun-tahun.