Kebenaran Merancang: Apa Itu dan Bila Perlu Sebelum Bina Rumah

Ramai pemilik tanah menganggap mereka hanya perlu melukis pelan rumah, menghantar kepada PBT dan terus membina. Hakikatnya, sesetengah projek memerlukan satu lagi kelulusan penting terlebih dahulu, iaitu kebenaran merancang. Tanpa kefahaman yang betul, projek boleh tertangguh atau berdepan tindakan undang-undang.

Artikel ini menerangkan maksud kebenaran merancang bina rumah di bawah Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172), bila ia diperlukan, dokumen yang biasa diminta, proses permohonan dan risiko membina tanpa kelulusan. Rujukan utama ialah teks akta dan bahan rasmi PBT.

Jawapan ringkas: Kebenaran merancang ialah kebenaran daripada pihak berkuasa perancang tempatan (PBT) untuk menjalankan pemajuan, dengan atau tanpa syarat. Seksyen 19 Akta 172 melarang sesiapa memulakan pemajuan tanpa kebenaran merancang, kecuali kerja tertentu yang dikecualikan. Bagi rumah atas tanah sendiri, keperluan kebenaran merancang bina rumah bergantung pada status tanah dan garis panduan PBT, jadi semak dengan OSC sebelum menghantar pelan bangunan.

Kebenaran merancang bina rumah: pemilik tanah menyemak pelan dan dokumen kelulusan PBT sebelum pembinaan.

Kebenaran merancang diperoleh daripada PBT sebelum pemajuan dimulakan.

1. Apa itu kebenaran merancang?

Akta 172 mentakrifkan kebenaran merancang sebagai kebenaran yang diberikan, dengan atau tanpa syarat, untuk menjalankan pemajuan. Pemajuan pula ditakrifkan secara luas. Ia termasuk menjalankan kerja bangunan, kejuruteraan, perlombongan atau perindustrian di atas, di bawah atau pada tanah, membuat perubahan material dalam kegunaan tanah atau bangunan, serta memecah sempadan atau menyatukan tanah.

Ini bermakna membina rumah baharu ialah satu bentuk pemajuan di sisi undang-undang. Kebenaran merancang berfungsi untuk memastikan pemajuan selaras dengan rancangan pemajuan kawasan, seperti zon guna tanah, kepadatan, ketinggian dan kemudahan awam.

Dengan kata lain, kelulusan ini melihat gambaran yang lebih besar, iaitu kesan rumah anda kepada kawasan sekitar, bukan sekadar reka bentuk bangunan itu sendiri. Kebenaran merancang dikeluarkan oleh PBT, iaitu majlis bandaraya, majlis perbandaran atau majlis daerah, dalam peranannya sebagai pihak berkuasa perancang tempatan.

2. Bila kebenaran merancang bina rumah diperlukan?

Seksyen 19(1) Akta 172 menyatakan tiada seorang pun, selain pihak berkuasa perancang tempatan, boleh memulakan, mengusahakan atau menjalankan apa-apa pemajuan melainkan kebenaran merancang telah diberikan. Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Pulau Pinang dalam soalan lazimnya juga menegaskan setiap pemajuan memerlukan kebenaran merancang sebelum dimulakan.

Dalam amalan, keperluan kebenaran merancang bina rumah bagi sebuah rumah persendirian bergantung pada beberapa keadaan:

  • Status dan syarat tanah. Tanah yang belum bersyarat bangunan atau kediaman mungkin memerlukan proses tukar syarat dan kebenaran merancang.
  • Zon dalam rancangan tempatan. Lot yang berada dalam zon kediaman lebih mudah diproses berbanding zon pertanian atau zon lain.
  • Pecah sempadan atau pecah bahagian. Pemecahan tanah juga ialah pemajuan di bawah Akta 172.
  • Garis panduan PBT. Sesetengah PBT mempunyai prosedur khusus bagi rumah sebuah atas lot persendirian.

Oleh sebab amalan berbeza antara PBT, langkah paling selamat ialah bertanya terus kepada Pusat Setempat (OSC) PBT anda sebelum menyediakan pelan bangunan.

3. Kerja yang dikecualikan daripada kebenaran merancang

Seksyen 19(2) Akta 172 menyenaraikan beberapa kerja yang tidak memerlukan kebenaran merancang. Antaranya:

  • Kerja penyenggaraan, pengelokan atau pengubahan lain yang hanya menyentuh bahagian dalam bangunan, dengan syarat ia tidak mengubah kegunaan bangunan, tidak mengubah rupa luar secara material, dan tidak menambah ketinggian atau keluasan lantai.
  • Kerja oleh pihak berkuasa berkanun untuk memasang, memeriksa, membaiki atau menyenggara longkang, pembetung, paip, kabel atau jalan.
  • Kerja tertentu yang bersifat sementara, tertakluk kepada syarat dalam akta.

Pengecualian ini tidak bermaksud kerja tersebut bebas daripada semua kelulusan. Kerja bangunan masih tertakluk kepada undang-undang kecil bangunan, dan sesetengah kerja ubah suai memerlukan permit atau pelan bangunan yang diluluskan.

4. Beza kebenaran merancang, pelan bangunan dan CCC

Ramai keliru antara tiga kelulusan ini. Ringkasnya:

  1. Kebenaran merancang (KM). Diberikan di bawah Akta 172. Ia menjawab soalan sama ada pemajuan itu dibenarkan di lokasi tersebut dari segi perancangan.
  2. Kelulusan pelan bangunan. Diberikan di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133) dan undang-undang kecil bangunan. Ia memastikan reka bentuk bangunan mematuhi keperluan teknikal seperti saiz bilik, ketinggian siling, tangga dan pengudaraan.
  3. Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC). Dikeluarkan selepas pembinaan siap dan disahkan mematuhi pelan yang diluluskan. CCC diperlukan sebelum bangunan boleh diduduki.

Peranan Pusat Setempat (OSC)

Kebanyakan PBT menguruskan permohonan pemajuan melalui Pusat Setempat atau One Stop Centre (OSC). Melalui OSC, permohonan kebenaran merancang, pelan bangunan dan pelan kejuruteraan diselaraskan supaya ulasan daripada jabatan teknikal dikumpulkan di satu tempat. Bagi pemilik tanah, OSC ialah pintu masuk utama untuk bertanya tentang senarai semak, fi dan status permohonan.

Bagi kebanyakan projek, aliran biasanya bermula dengan kebenaran merancang, diikuti kelulusan pelan bangunan, pembinaan dan akhirnya CCC. Untuk keperluan teknikal pelan bangunan, lihat pelan rumah banglo dua tingkat.

Aliran kelulusan bina rumah daripada kebenaran merancang kepada pelan bangunan dan CCC.

Kebenaran merancang, pelan bangunan dan CCC ialah tiga peringkat berbeza.

5. Dokumen permohonan kebenaran merancang

Senarai dokumen berbeza mengikut PBT dan jenis pemajuan. Sebagai contoh, senarai semak permohonan kebenaran merancang Majlis Bandaraya Johor Bahru (MBJB) melalui sistem OSC termasuk:

  • Borang permohonan dan surat permohonan rasmi.
  • Pelan kunci, pelan lokasi dan pelan kebenaran merancang.
  • Resit bayaran fi perancangan.
  • Dokumen hakmilik tanah atau bukti pemilikan.
  • Pelan ukur atau pelan kontur.
  • Laporan cadangan pemajuan.
  • Resit cukai tanah atau cukai pintu terkini.
  • Salinan kad pengenalan pemohon dan gambar tapak.

Senarai semak yang sama menyatakan pelan perlu ditandatangani oleh perancang bandar bertauliah serta pemilik tanah berdaftar. Bagi pemajuan rumah sesebuah, MBJB memberi pengecualian daripada keperluan lukisan perspektif dan menetapkan fi RM30 bagi setiap unit dalam jadual fi tersebut.

Laporan cadangan pemajuan

Seksyen 21A Akta 172 menghendaki laporan disertakan bagi permohonan yang melibatkan tukar syarat, pecah sempadan atau pendirian bangunan. Laporan ini menerangkan cadangan pemajuan dan kesannya kepada kawasan sekitar.

Senarai dokumen permohonan kebenaran merancang seperti geran, pelan lokasi, pelan ukur dan resit cukai.

Contoh dokumen biasa bagi permohonan kebenaran merancang.

6. Proses kebenaran merancang bina rumah langkah demi langkah

Secara umum, proses permohonan kebenaran merancang bina rumah adalah seperti berikut:

  1. Semak status tanah. Pastikan syarat nyata, kategori kegunaan tanah dan zon dalam rancangan tempatan.
  2. Rujuk OSC PBT. Tanya sama ada kebenaran merancang diperlukan bagi projek anda dan dapatkan senarai semak terkini.
  3. Lantik perunding. Perancang bandar bertauliah menyediakan pelan dan laporan, manakala arkitek atau pelukis pelan menyediakan reka bentuk.
  4. Kumpul dokumen. Lengkapkan dokumen tanah, pelan, laporan dan resit cukai.
  5. Hantar permohonan. Kebanyakan PBT menerima permohonan melalui sistem OSC secara dalam talian dan salinan cetak.
  6. Ulasan jabatan teknikal. Permohonan mungkin dirujuk kepada agensi seperti JKR, JPS, TNB atau penyedia air.
  7. Keputusan. PBT meluluskan dengan atau tanpa syarat, atau menolak permohonan.
  8. Teruskan ke pelan bangunan. Selepas kebenaran merancang diperoleh, pelan bangunan dihantar untuk kelulusan.

Jika permohonan ditolak, minta penjelasan bertulis tentang sebab penolakan. Dalam banyak kes, pemohon boleh meminda pelan mengikut ulasan PBT dan mengemukakan semula permohonan. Simpan surat kelulusan dengan baik. Seksyen 24 Akta 172 memperuntukkan tentang luputnya kebenaran merancang, jadi semak tempoh sah yang dinyatakan dalam surat kelulusan dan mulakan kerja dalam tempoh tersebut.

7. Kos dan tempoh kebenaran merancang bina rumah

Kos kebenaran merancang bina rumah terdiri daripada dua bahagian utama, iaitu fi kepada PBT dan upah perunding. Fi PBT ditetapkan dalam jadual fi masing-masing. Sebagai contoh, jadual fi MBJB menetapkan RM30 bagi setiap unit rumah sesebuah. Fi bagi projek lain dikira mengikut jenis dan saiz pemajuan.

Upah perunding biasanya merupakan kos yang lebih besar. Ia meliputi penyediaan pelan, laporan cadangan pemajuan dan urusan dengan jabatan teknikal. Kos ini berbeza mengikut perunding, saiz tanah dan kerumitan projek, jadi dapatkan sebut harga bertulis sebelum melantik.

Dari segi tempoh, tiada satu jawapan untuk semua PBT. Tempoh bergantung pada kelengkapan dokumen, keperluan ulasan jabatan teknikal dan jadual mesyuarat jawatankuasa PBT. Semak Piagam Pelanggan PBT anda untuk tempoh sasaran, dan masukkan tempoh kelulusan dalam jadual projek supaya kontraktor tidak dilantik terlalu awal.

8. Risiko membina tanpa kebenaran merancang

Membina tanpa kelulusan yang diperlukan membawa risiko besar. Menurut soalan lazim Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Pulau Pinang, kesalahan di bawah Akta 172 boleh dikenakan denda sehingga RM500,000 atau penjara sehingga dua tahun atau kedua-duanya, serta denda sehingga RM5,000 bagi setiap hari kesalahan berterusan.

Selain denda, PBT juga boleh mengambil tindakan merobohkan binaan. Dalam laporan RTM pada Februari 2026, pensyarah undang-undang UiTM, Dr Siti Sarah Sulaiman, menjelaskan sebarang pembangunan tanpa kebenaran merancang dikira sebagai pembangunan haram. Beliau menyatakan PBT boleh merobohkan pembangunan tanpa kebenaran selepas memberi notis 30 hari, mengikut seksyen 70 Akta 133 dan prosedur yang ditetapkan.

Risiko lain yang sering terlepas pandang:

  • Tiada CCC. Rumah tanpa kelulusan sukar mendapat CCC, dan ini menjejaskan penghunian yang sah.
  • Masalah utiliti. Permohonan bekalan elektrik dan air biasanya memerlukan dokumen kelulusan.
  • Pembiayaan. Institusi kewangan lazimnya memerlukan pelan yang diluluskan sebelum mengeluarkan wang.
  • Nilai jualan. Pembeli dan peguam akan menyemak status kelulusan apabila rumah dijual.

9. Kebenaran merancang dan tanah pertanian

Banyak pemilik ingin membina rumah atas tanah yang bersyarat pertanian, dan di sinilah isu kebenaran merancang bina rumah paling kerap timbul. Dalam keadaan ini, perkara pertama ialah menyemak syarat nyata dalam geran. Jika syarat tidak membenarkan bangunan kediaman, proses tukar syarat di bawah Kanun Tanah Negara 1965 mungkin diperlukan, selain kebenaran merancang daripada PBT.

Setiap negeri mempunyai dasar sendiri tentang rumah atas tanah pertanian. Ada negeri yang membenarkan sebuah rumah kediaman dengan syarat tertentu, manakala yang lain memerlukan tukar syarat penuh. Rujuk Pejabat Tanah dan PBT secara serentak supaya kedua-dua proses bergerak seiring.

Jika tanah anda dimiliki bersama, selesaikan dahulu urusan pecah bahagian tanah supaya permohonan dibuat atas nama pemilik yang betul.

10. Tip supaya permohonan lebih lancar

Permohonan kebenaran merancang bina rumah yang lengkap biasanya diproses lebih cepat. Beberapa tip praktikal:

  • Mulakan dengan pertanyaan awal. Banyak OSC menyediakan sesi rundingan sebelum permohonan dihantar.
  • Pastikan dokumen tanah dikemas kini. Nama pemilik, cukai tanah dan syarat nyata perlu tepat.
  • Gunakan perunding yang biasa dengan PBT tersebut. Setiap PBT mempunyai garis panduan dan format tersendiri.
  • Patuhi anjakan dan ketinggian. Garis panduan anjakan bangunan berbeza antara PBT. Untuk lot kecil, lihat design rumah tanah sempit.
  • Rancang bajet kelulusan. Masukkan fi perancangan, fi pelan bangunan dan upah perunding dalam bajet. Lihat contoh dalam kos bina rumah 1500 kaki persegi.
  • Lantik kontraktor berdaftar. Selepas semua kelulusan diperoleh, pastikan kontraktor berdaftar dengan CIDB. Lihat cara semak kontraktor CIDB.

Ringkasan tiga kelulusan utama bina rumah

Jadual ini merumuskan perbezaan antara kebenaran merancang, kelulusan pelan bangunan dan CCC.

Kelulusan
Undang-undang
Tujuan
Bila diperlukan
Kebenaran merancang
Akta 172
Kesesuaian pemajuan dengan perancangan kawasan
Sebelum pemajuan dimulakan
Kelulusan pelan bangunan
Akta 133 dan UBBL
Pematuhan reka bentuk teknikal bangunan
Sebelum kerja binaan bermula
CCC
Akta 133
Pengesahan bangunan siap ikut pelan
Sebelum rumah diduduki

Mulakan projek rumah dengan kelulusan yang betul

Kelulusan yang lengkap melindungi pelaburan anda. NZR Properties membantu pemilik tanah merancang rumah atas tanah sendiri, daripada reka bentuk dan pelan 3D hingga pembinaan, dengan proses yang teratur sejak awal.

Layari NZR Properties

Nota: Artikel ini ialah maklumat umum dan bukan nasihat undang-undang. Keperluan kebenaran merancang berbeza mengikut negeri dan PBT. Sahkan dengan jabatan perancangan atau OSC PBT anda.

Soalan lazim tentang kebenaran merancang bina rumah

Apakah maksud kebenaran merancang?

Kebenaran merancang ialah kebenaran yang diberikan oleh pihak berkuasa perancang tempatan, dengan atau tanpa syarat, untuk menjalankan pemajuan di bawah Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976.

Adakah kebenaran merancang bina rumah diperlukan untuk rumah atas tanah sendiri?

Ia bergantung pada status tanah, zon guna tanah dan garis panduan PBT. Seksyen 19 Akta 172 mewajibkan kebenaran merancang bagi pemajuan, jadi sahkan keperluan projek anda dengan OSC PBT sebelum menghantar pelan.

Apa beza kebenaran merancang dan kelulusan pelan bangunan?

Kebenaran merancang menilai kesesuaian pemajuan dari segi perancangan kawasan di bawah Akta 172. Kelulusan pelan bangunan pula menilai pematuhan teknikal reka bentuk bangunan di bawah Akta 133 dan undang-undang kecil bangunan.

Apakah hukuman membina tanpa kebenaran merancang?

Menurut JPBD Pulau Pinang, kesalahan di bawah Akta 172 boleh dikenakan denda sehingga RM500,000 atau penjara sehingga dua tahun atau kedua-duanya, serta denda harian sehingga RM5,000. PBT juga boleh merobohkan binaan selepas notis.

Dokumen apa diperlukan untuk permohonan kebenaran merancang?

Antaranya borang permohonan, pelan lokasi dan pelan kebenaran merancang, dokumen hakmilik, pelan ukur, laporan cadangan pemajuan, resit cukai dan resit fi. Senarai tepat berbeza mengikut PBT.